（来源：汇添富基金CUAM）股票配资开户要不要手续费
在商业不动产投资中，估值、区位与现金流共同构成了资产长期价值的三重基石。作为全国首批、上海首单商业不动产REIT，汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“汇添富上海地产商业REIT”）的底层资产——鼎保大厦与鼎博大厦，在这三个维度上展现出显著的协同效应：评估单价与区域地价形成价差，区位禀赋稀缺且不可复制，现金流则被长期租约提前锁定。
首先，估值层面的安全边际，为投资提供了第一重保障。
根据评估基准日2025年12月31日的数据，鼎保大厦地上面积评估单价约34,479元/平方米，鼎博大厦约32,186元/平方米。参照《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》，两栋大厦所在区域的办公基准地价级别为2级，级别基准地价（楼面价）为18,740元/平方米。2021年以来，上海市黄浦区共有2宗2级商办用地通过招拍挂方式成交，成交楼面价分别达到49,126元/平方米和51,414元/平方米。对比可见，鼎保大厦和鼎博大厦的评估单价明显低于区域内同类商办用地的近期招拍挂成交楼面价。
其次，在具有足够估值安全边际的同时，区位禀赋也为资产价值提供重要支撑。
两栋大厦位于上海黄浦区世博会城市最佳实践区，地处上海中央活动区滨江地段，是目前全市场唯一一单底层资产落地于黄浦区的公募REIT。这片区域坐拥百年工业文明积淀的历史厚度，世博会带来的城市界面全面革新，以及难以复制的核心区位优势——按照全新规划，这里将打造“1+N+1”的特色产业体系：以金融科技为核心，发力多元未来产业，搭配全方位科创服务。未来，这里将变身为国际交流地、文博庆典汇聚地和都市科创引领地三大高地。
历史传承赋予资产不可复制的文化底蕴，世博革新带来了城市界面与配套的全面升级，核心区位则锚定长期价值基准，三重红利叠加，共同构筑了该项目区别于其他REITs的稀缺价值。
元股证券:ygzq.hk再者，价值兑现最终仍需落脚于可预期的现金流上。
苏州股票配资截至2025年末，鼎保大厦出租率达100%，鼎博大厦出租率达99.33%。重要租户涵盖华东设计院、上海票据交易所、上海数据集团、世博科创等央国企及国家级金融基础设施机构，租约长达10年左右，到期日集中在2031—2035年。稳定的租户结构和长期租约，使未来5至6年的核心现金流被提前锁定，现金流稳定性较强。
估值的安全边际、核心区位禀赋的不可复制性、现金流的长期确定性——三重因素叠加，共同构成了汇添富上海地产商业REIT的价值闭环。
分析人士表示，作为全国首批、上海首单商业不动产REIT，该项目的推出标志着我国REITs底层资产从基础设施正式拓展至商业不动产领域，实现了全门类覆盖的关键制度突破，为全国商业不动产REITs试点提供了可复制、可推广的“上海经验”。这一里程碑事件，既是上海加快打造REITs发展高地、推动城市更新与经济社会高质量发展的全新实践，也是中国资本市场深化供给侧改革、盘活万亿级存量商业资产的重要举措，更是金融服务实体经济质效提升的生动诠释。
风险提示
基金有风险，投资须谨慎。1、不动产基金采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中风险（R3）产品，适合经客户风险承受等级测评后结果为平衡型（C3）及以上的投资者，客户-产品风险等级匹配规则详见汇添富官网。投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。2、本基金为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
本基金固定管理费为0.20%/年，固定管理费包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。本基金托管费为0.01%/年。本基金运营服务费包括基本运营管理费和浮动运营管理费。基本运营管理费（含税）=项目公司运营收入（含税）×5%；浮动运营管理费（含税）=（实际运营净收益X-目标运营净收益A）×N%，其中：目标运营净收益A/实际运营净收益X大于110%或小于90%时，N为15%；目标运营净收益A/实际运营净收益X大于等于90%且小于等于110%时，N为10%。产品销售费用收取标准将根据法律法规及监管政策适时调整，以届时管理人公告为准。
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